为什么要对房地产供应进行控制呢？我个人认为，主要是宏观经济要求固定资产投资要过慢，因为从宏观经济来看，整个产业投资过快，导致宏观经济过热，所以国家要求固定资产投资放慢，因为房地产是主要的固定资产投资，所以国家要求它放慢脚步。在2003年起来全国房地产竣工速度是20％以上，而2004年全国竣工增长速度百分之二点几。这样一方面我们的需求量越来越快，而另一方面我们的供应量越不足。我这样分析，2004年的房地产价格肯定下不来。这样以来，2004年就要求稳定房地产价格，而2004年的房地产价格就供不应求，所以许多媒体就讲，要加大供应量。而实际上这种想法是单纯从我们行业出发的，而从宏观经济方面来说，仍然希望你继续控制供应速度，宏观经济要求一个适度，而不是过快。所以“国八条”的出台就意味着国家的调控政策出现了变化，就是国家在对调控供应的时候也对需求做一个调控。而这里问题就出现了，为什么要调控需求呢？许多老外问我，他们不理解，认为我们干傻事？当然这种说法不是一点也没有道理的，这就要看我们的需求是不是正常？当我们发现上海、杭州有需求的需求、不良的需求的时候，人们就认识到了，“国八条”的出台是正确的。因为这里面有不健康的需求，非理性的需求，或者说健康楼市不需要的需求。也就是说需求过旺的因素就表现在这个地方了。这是第一，第二就是拆迁带来的需求，我们拆迁过大，导致了这部分需求上升，这也需要控制。这样问题就比较明朗了，双向调控是需要的，不仅从总体上是需求的，而在我们房地产市场已经出现了虚假需求、过旺需求的情况下，特别是对炒房需要控制，这是我们对“国八条”的理解。

　　第二点问题就是说，全面启动与择优启动。也就是说中国的房地产市场从98年以后进入了一个全面启动的时代。为了启动房地产市场，我们国家出台了一系列的政策。只要你买房，不管你出于什么样的目的，我都支持，因为国家需要房地产业。我们拉动内需，就是出于这样一个角度。也就是说从98年以后整个政策层面就是全面启动房地产市场。而“国八条”的出台，我们的全面启动这时候已经发生了变化，需要变全面启动为择优启动。对老百姓自住性的需求，我们仍然是鼓励的。而对于炒房是遏制的，对于拆迁带来的需求是适当控制的。在税收政策、金融政策上都有区别，这也是我对“国八条”的认识。这就是我们的经济新的增长点和新热点，但是这个新的增长点和热点和前几年相比已经有了变化，我们需要的是健康的发展。
　　第三点是消费需求与投资需求。通过“国八条”的调控，我们了解了房地产的两重性，它既有消费需求，又有投资需求，也就是说它既是生活必需品，也是投资品。刚开始我们注意的是它是个消费品的概念，也就是说人们第一是居住需求，第二是享受需求。在这个满足的过程中，我们发现，因为它是生活必需品，所以必须符合联合国提出的“人人享有适当的住房”，请注意，是“享有”而不是“拥有”。无论在市场经济国家还有社会主义国家，都应该响应联合国的号召，必须满足人们的生活居住的需求。从今年两会上反应来看，表面上是看病难、上学难的问题，实际上是社会保障的问题。看病也好、上学也好，实际上都是一个基本需求，比较满足他的基本需求，如果达不到基本需求的时候，社会就会不稳定、就会不和谐。当人们没有适当的住房的时候，社会就会不稳定、不和谐。
　　从整个市场来看，我们更多的是放在房地产市场的发展上面，从今年两会来看，更多的是“人人享有住房”方面。从经济适用房等方面，加大社会保障力度，如果你不加大就是一种失职。这是住宅作为一种消费者表现出来的。
　　住宅作为一种投资品呢，这两年我们越来越意识到住宅不仅是一种消费品，而且是一种投资品。我们以前对住宅市场的认识并不是很充分，自从温州“炒房团”出现，我们从认识到了住宅的投资品特性，现在我们知道住宅就相当于是买债券、相当于买股票。特别是这几年经济发展很快，上海、北京，我们山东也紧跟在后面，人们富起来以后，有钱人的钱怎么花呢？存银行，低利率，买股票，大熊市，买债券，排一夜队，天一亮就卖光。而买住宅呢，可以投资保值，我为什么不买呢？所以人们就明白了，房地产市场和金融相关、和股市发展都是密切相关的。我们看到很多国家，股市低，楼市旺。为什么这几年发达国家都出现了房产泡沫，这都和房地产投资品特性相联系的。我们看到中国这几年来，一直是低利率，我们的通货膨胀率这几年很低，这几年有通货紧缩的表现。通货紧缩我只能降低利率，在利率紧缩的情况下，只能是楼市旺。所以我房地产市场必须和整个的金融市场、资本市场紧密联系，相互分析，才能理解中国的房地产市场为什么这么旺。我在给国务院汇报的时候就说，中国的房地产市场不可能不旺，为什么，就因为我们的金融市场、资本市场的原因。如果中国的金融市场很旺盛，肯定就会有一部分资金流向金融市场、资本市场。当我们在宏观调控的时候，北京、上海的楼市还在涨，甚至有的楼盘出现了业主买不到房子，还把企业的售楼处砸了的现象。也可能有这个业主自身的原因，但是大部分的原因是供不应求。
　　房地产作为一个储蓄的概念，在中国现在仍然是流行的。我们好多人有了钱首先想到的是买套房子，自己满足了又想到给上幼儿园的儿子买套房子，这就体现了中国房地产市场的形态。因为对“国八条”有一些不同的理解，宏观调控出台后房地产市场仍然上涨，也是有原因，希望能够通过这些了解我们房地产市场有规律的变化。这是我讲的第一个问题。
　　第二个问题我想讲一下健康楼市的三个要素。大家都希望房地产市场持续健康的发展，你到各级政府去看，各地去看，哪个政府都不会说我们的楼市有问题。可能不少人认为，浙江的楼市、杭州的楼市已经出现了泡沫。可是去年他们省长开会的时候就明确的表示，我们浙江的楼市是健康的。但是健康问题怎么看？起码不是病态的。就是说大家对健康楼市的渴望，对健康楼市的要求。国务院的文件讲得很清楚，有三个基本，第一个是供求总量的基本平衡，第二是供求结构的基本合理，第三是供求房价的基本平稳。宏观调控以后，应该说中国的楼市朝着健康化的发展。有差异化的表现，过去房价上涨快的地方，出现了楼价的回落，比如上海，从去年的6月份开始一直到今年的前几个月，房价是下降的。尽管同去年的同一时段比价格仍是上涨的，杭州也是有小幅度下降的。2005年房价的上涨幅度只有2004年上涨幅度的一半，4.5％，2004年有8.5％。而有的地方，原来房价涨幅慢的，今年反而涨幅快了，为什么？这就说明房地产市场是一个区域性的市场。全国没有两个城市房价上涨是完全一样的，每一个城市只能代表当地。比如说我们济南市的楼市和青岛市的楼市就不一样，由什么来决定这个楼市呢？从市场经济来看，主要是供求关系，供求关系的规律决定了房价。也就是说当供应量大于需求量的时候，这个地方的楼市不可能上涨很快。当供不应求的时候，肯定会上涨，供不应求情况越严重，上涨的幅度越快。青岛的楼市上涨很快，除了青岛的地域关系以外，主要是青岛的需求量太大了。我们看到广州的楼市上涨幅度不大，就是因为广州的供应量太大了。当然这个需求量当中，有自住性需求，有投资性的需求。我们这个自住性需求里面也分两类，一个是当地的需求，一个是外地的需求。我们分为两大类，一类是当地需求的市场，比如我们的济南，比如我们的滨州、泰安这样的地方，是以当地需求为主的。第二类是外来需求占很大的比重，比如青岛，比如北京、比如上海、比如杭州，比如河南的郑州。郑州的购买力有一半来自郑州以外的，许多河南人都喜欢来买房置业。不像我们山东人，并不喜欢都到济南来买房，海边诱惑力可能更大一些。自住型需求为主的城市，供求关系容易把握，而需求以外地为主的市场呢，供求关系不容易把握，就像上海。赵本山有一个小品里面有台词说，“当今世界都疯狂，耗子当猫的新娘”。有人用这句话比喻上海的楼市，有抢房的。其中2004年当年，相当一部分抢房是海外的资金，就是海外的资金进入上海的市场。也就是说上海的楼市不仅是上海的楼市，而是全世界的楼市，浙江的楼市也不仅是浙江的楼市，也是全世界的楼市。在山东除了房价跳跃性比较大一些，其他方面都比较平稳，这是与需求有关系的。
　　实际上在市场当中，我觉得有三大要素决定市场是否健康。第一句话叫做“冷热在金融”。刚才实际上我已经分析到了，市场经济的国家，房地产市场的冷和热，关键是金融政策和金融环境和它联系在一起的。当资本市场的利益高的时候，房地产市场不可能热，当资本市场的回报率低的时候导致了房地产市场的热。这个资本市场的利率和国家经济有关系。所以当利率低的时候，也就是当一个国家经济不景气，需要通过利率刺激经济的时候，就需要通过利率提高来刺激经济。所以房地产市场和整个宏观经济有一个反作用力，这就是房地产市场的贡献。我们讲了，整个房地产市场过热和整个世界经济处在一个不景气的阶段，利率低有关系。我们看到了，整个资本市场，格林斯潘这个老头，利率提高提高再提高，目的就是刺激市场。其实这个情况，在中国已经出现了，第一个是“国八条”的出现，第二是调息。通过调整利率，老百姓买房利息提高到了0.52％。这是房地产市场和金融市场的关系。我们现在处在一种择优启动的阶段。择优启动的阶段当中，房地产调控也是很关键的。
　　我们先看看，当今的房地产金融对市场的影响如何？在加快房地产金融监管的时候，我们发现中国房地产金融处在比较滞后的阶段。相当于房地产来说，我们的金融是很滞后的。一方面加快房地产监管，一方面金融滞后，这出现了什么呢？使房地产开发商想尽办法去融资。过去是开发商只要拿到土地，银行就跟在后面，金融支持力度很大。我们的开发资金，23—24％来自于银行贷款。现在房地产金融资金降到了17—18％，这实际上是一件好事，强制我们去创新，通过各种办法去融资。从现在看来，我们房地产开发商的融资渠道拓宽了，想出了各种各样的办法。你和有钱的企业去合作也好，你发行债券也好，你找信托资金也好，这对开发商是一种锻炼。但是也出现了一些问题，比如有的房地产企业为了不使资金链断裂，不惜去借高利贷。我们期待着中国房地产金融破局，但是这个破局需要时间。现在我们中国的房地产金融存在两个问题，一个是错位，一个是梗阻。
　　什么是错位呢？一个是开发商没有地的时候，银行不借给钱，当开发商不需要钱的时候，银行跟着你要把钱借给你，这就是银行的错位。怎么办呢？有的就采取了夹层融资，就是在资金最困难的时候通过夹层融资解决问题，这是一种说法。这是我们开发商的办法，银行方面呢，因为中国不缺资金，中国的资金很充足。我们1997年的时候，我们存在了一百万块钱，有七十万块钱贷不出去，而到了2005年的时候，我们存了一百万块钱，有九十万块钱贷不出去。所以就有一种说叫有瑕疵的贷款，就是你四证不全的时候就去贷款。
　　第二个方面就是房地产金融的梗阻。中国的消费者存放资金的渠道就是银行，而中国的开发商融资的渠道主要也是银行，这就是梗阻，什么时候才能把银行的钱到开发商的手里呢，就是打破这个梗阻的渠道。国外很多情况是打通这个渠道的呢？你像瑞士，他们把资金就可以直接放到房地产里面。我们国家现在已经有试点了，在上海有一个房地产产业基金，一个在天津有一个房地产产业基金，如果这两个试点成功了，我们老百姓的钱就有了新的投资渠道。当然还有瑞士的概念，现在国外瑞士建立起来了。如果这种国内的瑞士渠道建立起来了，我们也可以通过公募私募的形式筹集基金。
　　按照我个人的看法，现在整个中国的资本市场利率比较低，仍然对房地产市场有比较大的吸引力。在这种情况下，我们又没有一个有力的渠道，所以中国的房地产金融处在一个比较艰难的时段。这种情况下，广泛的海外资金进入中国市场，你像很多好的物业都被瑞士资金买走了。因为国外的投资回报比较高，所以他们愿意购买中国的物业。我觉得很可惜，中国老百姓有钱找不到地方买，而好的物业都被国外买去了。因为我们是业内人士，我给国务院也反映过这个事情，房地产市场关键冷热在金融，金融改革一定要加快。证监会正在改革，银监会正在改制，可能买不过，但是如果再不改革，我们的市场可能就是人家的了。好在，我们的中央领导很重视，听说每次中央货币小组在讨论问题的时候都会讨论房地产问题，所以我相信我们的金融破局之日不远了。这是一个方面。第二个方面呢，我觉得我们中国房地产企业在面对压力的时候开始走出自己的路子，把金融作为第一要务。我们以前拿地是第一要务，现在把金融作为第一要务。这点我觉得是环境逼出来的，通过各种途径去融资。这是我讲的第一个要素，冷热在金融。
　　第二个要素，“关键在土地”。供求关系中，供求量主要是由土地的供应量决定的。我发现全国的市场差异主要是土地决定的，有的楼市多年来市场都是稳中有升，有的城市房地产市场突突的涨，比如说杭州，这就是一种饥饿式的供应。所以我认为有一个充足的土地供应量，是一个健康楼市的保证。但是在具体操作当中，在具体实践当中，我们的认识有很多的差异，我想在今天有这个机会，我把这个认识上的差异，认识上的矛盾，或者认识上的不同意见，我把它表现出来。主要表现在有些媒体和专家提出来的一个概念，就是中国的控制率太高，超过了国际警戒线。有很多的报道，甚至我们一些人大代表和政协委员也反映这个问题。中国的空置率是不是过高，是不是超过了国际警戒线，这是一个很严重的问题，因为这反映到中国的房地产行业产能过剩的问题。现在我们已经出现了产能过剩的行业，比如说钢铁。前段时间有一个报道说，“继房地产业之后，又一个产业被中央政府认为是产能过剩的行业，那就是汽车业”。他说的是汽车业，但是一看好像房地产业早就过剩了，这个影响是很不好的。实际上这是一个误区，这是一个假问题，不存在这个问题。不存在某个地方房价在积压，某个地方房价却在飞涨。所以有必要把空置率问题讲清楚，前段时间建设部讲了，中国的空置率不高，这个是正确的。为什么有人会说，中国的空置率过高呢？是因为他计算方法错了。按照国际的说法，安置出来的房子叫做安置房，包括想出租的房子，开发商建设出来的房子。那什么是分母呢？就是所有的房子。一般国家有5％甚至10％都是正常的，有10％的周转率的余地，超过20％就太高了，所以很多发达国家的空置率都在10％以内。那我们的空置率高不高呢？按照国际的计算方法来算，我们的空置率一点也不高。我现在拿不出几年的数据，全国空置房总共是1.43亿平方米，其中住宅8600万平方米，这是开发商手里的空置房，包括刚刚建起来的。那么每个人手里的空置房有少呢？每人26平方米，多少？140亿的存量，空置率多少，我算了一下大概是0.6％不到。那这样算对不对呢？因为还没有算老百姓手里，小业主手里想卖没有卖出去的房子，我们没有统计数据，我们的统计数据不完善。那么假设，老百姓手里、小业主手里的房子是开发商房子的两倍，打死你空置率不到3％。所以中国的房地产产能远远没有过剩，我觉得需要给大众、给中央一个正确的信息。中国整个的倾向是房价上涨过快，为什么呢？是因为供应量跟不上需求量，而这个需求量是打压了以后的需求，这些需求量都是好的。所以保证充分的供给，相对的供给，保证这个供大于求，也就是说的买方市场。健康的房地产市场是一个买方市场，如果是卖方市场肯定是不健康的。
　　讲到这里我给大家通报一个信息，这里有一个矛盾是什么呢？一方面我们国家实行最严格的保护耕地措施，保护耕地，这是不可逾越的警戒线，这是必然的。保护耕地、节约用地，在这种情况下，我们房地产市场怎么发展？我认为土地一旦到了开发商那里，他们用地是很节约的。开发商都给我说，主要问题是节约容积率，谁舍得浪费土地呀。政府保护耕地是正确的，但是开发房子也是必要的，你能不能保证适当的供应，这是应该的。杭州开发商告诉我们，他们每年都是饥饿供应，供应一次就涨了房价，又不供应控制房价，这样是不好的。所以要适当的放量，有节奏的供应土地。我们一般今年供应土地，要有一个预期，保证今后两年的房地产市场。我觉得土地供应非常重要，这两年比较紧张一点。“831”大限，由于我们的供应不足，我们的应变机制不足，导致了我们的土地不足。我看到了03年、04年两年土地供应量放慢，甚至有20％的下降量，开发量也上升很慢，05年仍然保持土地供应量和开发量低水平的增长程度。和04年以前的20％形成了鲜明的对比，必然会导致今年后年房地产市场的紧张。所以我现在担心的是前两年土地供应的紧张导致今后两年房价的上涨，所以中国的房地产市场仍然有很大的房价上涨的压力。
　　讲到这里呢，我们有两个矛盾，我们的土地是充分的，不存在地荒论。这个问题要客观看待，地荒不地荒要由市场来决定，市场说你没有土地供应了，那就地荒了。所以我建议我们政府部门要好好的进行市场调查，把这个情况摸清楚，有的地方供应紧张，有的地方不紧张。有个观点是对的，那就是加大存量土地的盘活。尽管每一个土地后面都有一个故事，每一个故事后面都有一个主人翁，而这个主人翁还通常不得了，但是你还要做，要把保护土地的国策贯彻下去。要把握好土地供应的节奏，这个任务落到各地政府的身上。可以说，健康不健康，很大一部分是政府说了算，因为中国的楼市还掌握在政府的手里。中国的市场还不是完全的市场经济，我们资源的供应是非市场化的，我们的产品供应是市场化的。这是一个矛盾，我们的产品供应是市场化的，但是资源供应是垄断的。现在全国市场来说，还有什么资源是垄断的呢？就是我们房地产的土地市场，当然这里土地市场垄断还是一个正面的词。所以我觉得市场健康不健康，企业家们就可以判断判断，我在济南、我在青岛、我在德州，你当地的土地供应情况如何？现在的土地决定未来两年的市场情况如何？就可以得出你的楼市发展态势了，对不对？这就是对楼市的判断上，可以从另一个角度去判断。当然从你这个角度来说，土地供应越紧张越好，房价涨得越快，你利润越高，但是我从国家这个角度看就不是这样了。
　　第三个观点，重点调结构。现在普遍反映的问题是结构问题，依我个人所见，总量问题和结构问题都存在，现在普遍强调是结构。我承认结构问题的重要性，前面两个讲的是总量，首先把总量控制好，第二把结构控制好。我不否认结构的重要性，现在的主要问题是结构的重要性。我提出了三房的协调。哪三房呢？商品房、经济适用房、廉租房。现在反映出来的问题，特别是网上对于房价过高问题反映严重。特别是一些年轻人，刚参加工作的这些人特别渴望有房子，反映的言词很激烈。如何看待这个问题呢？我觉得我们应该客观的看。我觉得现在中国的买房人呢？是第一代买房人，因为我们刚刚市场化。在资本主义国家，在发达国家，并不是所有人都可以买房子的。在新加坡，很大一部分是祖屋，国家也是有优惠的。在香港，有很大一部分是公房，在欧美也是这样。所以在中国不可能所有人都买得起房子的，大学刚毕业的学生，想买房子，不可能的。我们这第一代买房人，是一代买三代人的房，我一代住20年，再往下一代一代的住，所以他压力很大。媒体对于这个问题要客观的看待，现在都说房价上涨太快了。比如山东很多土地，房价的涨幅比居民可支配收入的涨幅要低，这说明我们的房价不是升了而是降了，我们买房的能力提升了，所以要客观的看待房价。
　　当然我这样讲并不是中低收入家庭就不管了，相反政府现在正在加大力度建设经济适用房。当然经济适用房政策怎么改革，这又是另外一个问题。比如日照，从补贴到“砖头”到补贴到“人头”，这都是一个改变，不能说经济适用房出了问题就否定它，我的观点是要改革它。还有廉租房，使我们各个层面，不同收入的人们都有相应的适当的住房，这就是“三房”的协调。
　　我们整个社会对“三房”协调的关注不够，更多的关注在商品房上，对于高价房要调整。我讲的价位不是平方米的价位，而是套价位。我认为咱们要认为套价位，现在的问题是套价位过高，我不主张每平方米价位太低，因为要保持它的质量。我们要搞紧凑型的、精致型的，现在盲目的扩大面积，120平方米以上的房子太多。这个也是一个因素，我认为结构的调整，就是说“三房”的调整，还有面积。我认为资源节约型、环保型都应该在套型上多做文章。
　　第二就是“三房”的联动。就是增量房、存量房和租赁房。因为一个成熟的市场，是一个三房联动的市场。我们要把眼光分散到增量房、存量房和租赁房上面，这是一个很重要的环节。前几年我们各级政府都非常重视二手房市场，这两年增量房上多了一些。盘活二手房市场，租赁房多加关注，这是我们各级政府应该做的。这个问题应该深入的研究，我们开发房也应该在销售过程中，想办法把我们增量房和存量房利用起来。在这个过程中，媒体的引导也很重要，不要鼓励都要去买新房。在许多的国家，像美国存量房占了90％，他买房都是买老房，但是人家有一个特点，只要卖出去的都是干干净净的，他是装修好了再卖，不像我们买了再装修。当然租赁房也是一样的，先租房再买房，买了小房再换大房，这种理念一定要宣传。
　　第三就是“三房”匹配。如果讲匹配问题，这是一个。中国的空置房，其中有商用房和写字楼占了6000多万平方米，我们的商业房在每年的竣工面积中只占了10％，但是我们的空置率却占了四分之一。2005年是一个商用房的发展年，为什么？因为住宅调控很大，所以人们都把眼光放到商用营用房上，这其中还有一部分海外资金。但是我们现在的商业房，还不完善，结构还不匹配，特别是一些门面房，一些购物中心，有一些问题。我们开发商在开发过程中也要注意，千万不要像原来那样，先建房后商业，把房子建成了，商业完了。王总专门是搞商用房10年了，这其中有成功的、也有失败的，他现在专门分析自己的经验，贡献社会。他搞了这10年有一半是成功的，有一半失败的，包括大型的Shoppingmar，这里面有许多文章可以做，并不是做完了房产就完了，后期还有很多的管理的问题。
　　这三个问题是我们房产市场的主要问题，但是我认为这三个问题会随着我们政府的努力，我们房地产开发商的努力，会逐步逐步的改善。
　　我讲一下第三个问题，企业在当前房地产新政下的应对，我提三条建议。中国的房地产市场，通过房地产新政已经出现一个明显的变化，房地产发展的态势，房地产市场的表现和新政。以前，由于新政和以往不同产生了几个变化。使我们进一步认识到，要干好房地产这个活是不容易的。房地产是自住产业，是消费热点，中国的房地产市场还会持续兴旺好多年，我的观点是至少在建设小康社会的2020年仍然会是兴旺的。有人认为房地产市场是一个周期市场，我个人认为，我们房地产经济要和整个宏观经济联系起来。我们的房地产经济和我们的小康经济是联系起来的，要和整个大环境联系起来，不要割裂开来。现在看来，我的观点是中国的房地产市场是一个长周期。虽然有可能2005年是中国房地产市场发展的一个平台，但不是一个周期，还构不成一个周期。这个观点对不对，供大家参考。
讲到这里我给大家通报一个信息，这里有一个矛盾是什么呢？一方面我们国家实行最严格的保护耕地措施，保护耕地，这是不可逾越的警戒线，这是必然的。保护耕地、节约用地，在这种情况下，我们房地产市场怎么发展？我认为土地一旦到了开发商那里，他们用地是很节约的。开发商都给我说，主要问题是节约容积率，谁舍得浪费土地呀。政府保护耕地是正确的，但是开发房子也是必要的，你能不能保证适当的供应，这是应该的。杭州开发商告诉我们，他们每年都是饥饿供应，供应一次就涨了房价，又不供应控制房价，这样是不好的。所以要适当的放量，有节奏的供应土地。我们一般今年供应土地，要有一个预期，保证今后两年的房地产市场。我觉得土地供应非常重要，这两年比较紧张一点。“831”大限，由于我们的供应不足，我们的应变机制不足，导致了我们的土地不足。我看到了03年、04年两年土地供应量放慢，甚至有20％的下降量，开发量也上升很慢，05年仍然保持土地供应量和开发量低水平的增长程度。和04年以前的20％形成了鲜明的对比，必然会导致今年后年房地产市场的紧张。所以我现在担心的是前两年土地供应的紧张导致今后两年房价的上涨，所以中国的房地产市场仍然有很大的房价上涨的压力。
　　讲到这里呢，我们有两个矛盾，我们的土地是充分的，不存在地荒论。这个问题要客观看待，地荒不地荒要由市场来决定，市场说你没有土地供应了，那就地荒了。所以我建议我们政府部门要好好的进行市场调查，把这个情况摸清楚，有的地方供应紧张，有的地方不紧张。有个观点是对的，那就是加大存量土地的盘活。尽管每一个土地后面都有一个故事，每一个故事后面都有一个主人翁，而这个主人翁还通常不得了，但是你还要做，要把保护土地的国策贯彻下去。要把握好土地供应的节奏，这个任务落到各地政府的身上。可以说，健康不健康，很大一部分是政府说了算，因为中国的楼市还掌握在政府的手里。中国的市场还不是完全的市场经济，我们资源的供应是非市场化的，我们的产品供应是市场化的。这是一个矛盾，我们的产品供应是市场化的，但是资源供应是垄断的。现在全国市场来说，还有什么资源是垄断的呢？就是我们房地产的土地市场，当然这里土地市场垄断还是一个正面的词。所以我觉得市场健康不健康，企业家们就可以判断判断，我在济南、我在青岛、我在德州，你当地的土地供应情况如何？现在的土地决定未来两年的市场情况如何？就可以得出你的楼市发展态势了，对不对？这就是对楼市的判断上，可以从另一个角度去判断。当然从你这个角度来说，土地供应越紧张越好，房价涨得越快，你利润越高，但是我从国家这个角度看就不是这样了。
　　第三个观点，重点调结构。现在普遍反映的问题是结构问题，依我个人所见，总量问题和结构问题都存在，现在普遍强调是结构。我承认结构问题的重要性，前面两个讲的是总量，首先把总量控制好，第二把结构控制好。我不否认结构的重要性，现在的主要问题是结构的重要性。我提出了三房的协调。哪三房呢？商品房、经济适用房、廉租房。现在反映出来的问题，特别是网上对于房价过高问题反映严重。特别是一些年轻人，刚参加工作的这些人特别渴望有房子，反映的言词很激烈。如何看待这个问题呢？我觉得我们应该客观的看。我觉得现在中国的买房人呢？是第一代买房人，因为我们刚刚市场化。在资本主义国家，在发达国家，并不是所有人都可以买房子的。在新加坡，很大一部分是祖屋，国家也是有优惠的。在香港，有很大一部分是公房，在欧美也是这样。所以在中国不可能所有人都买得起房子的，大学刚毕业的学生，想买房子，不可能的。我们这第一代买房人，是一代买三代人的房，我一代住20年，再往下一代一代的住，所以他压力很大。媒体对于这个问题要客观的看待，现在都说房价上涨太快了。比如山东很多土地，房价的涨幅比居民可支配收入的涨幅要低，这说明我们的房价不是升了而是降了，我们买房的能力提升了，所以要客观的看待房价。
　　当然我这样讲并不是中低收入家庭就不管了，相反政府现在正在加大力度建设经济适用房。当然经济适用房政策怎么改革，这又是另外一个问题。比如日照，从补贴到“砖头”到补贴到“人头”，这都是一个改变，不能说经济适用房出了问题就否定它，我的观点是要改革它。还有廉租房，使我们各个层面，不同收入的人们都有相应的适当的住房，这就是“三房”的协调。
　　我们整个社会对“三房”协调的关注不够，更多的关注在商品房上，对于高价房要调整。我讲的价位不是平方米的价位，而是套价位。我认为咱们要认为套价位，现在的问题是套价位过高，我不主张每平方米价位太低，因为要保持它的质量。我们要搞紧凑型的、精致型的，现在盲目的扩大面积，120平方米以上的房子太多。这个也是一个因素，我认为结构的调整，就是说“三房”的调整，还有面积。我认为资源节约型、环保型都应该在套型上多做文章。
　　第二就是“三房”的联动。就是增量房、存量房和租赁房。因为一个成熟的市场，是一个三房联动的市场。我们要把眼光分散到增量房、存量房和租赁房上面，这是一个很重要的环节。前几年我们各级政府都非常重视二手房市场，这两年增量房上多了一些。盘活二手房市场，租赁房多加关注，这是我们各级政府应该做的。这个问题应该深入的研究，我们开发房也应该在销售过程中，想办法把我们增量房和存量房利用起来。在这个过程中，媒体的引导也很重要，不要鼓励都要去买新房。在许多的国家，像美国存量房占了90％，他买房都是买老房，但是人家有一个特点，只要卖出去的都是干干净净的，他是装修好了再卖，不像我们买了再装修。当然租赁房也是一样的，先租房再买房，买了小房再换大房，这种理念一定要宣传。
　　第三就是“三房”匹配。如果讲匹配问题，这是一个。中国的空置房，其中有商用房和写字楼占了6000多万平方米，我们的商业房在每年的竣工面积中只占了10％，但是我们的空置率却占了四分之一。2005年是一个商用房的发展年，为什么？因为住宅调控很大，所以人们都把眼光放到商用营用房上，这其中还有一部分海外资金。但是我们现在的商业房，还不完善，结构还不匹配，特别是一些门面房，一些购物中心，有一些问题。我们开发商在开发过程中也要注意，千万不要像原来那样，先建房后商业，把房子建成了，商业完了。王总专门是搞商用房10年了，这其中有成功的、也有失败的，他现在专门分析自己的经验，贡献社会。他搞了这10年有一半是成功的，有一半失败的，包括大型的Shoppingmar，这里面有许多文章可以做，并不是做完了房产就完了，后期还有很多的管理的问题。
　　这三个问题是我们房产市场的主要问题，但是我认为这三个问题会随着我们政府的努力，我们房地产开发商的努力，会逐步逐步的改善。
　　我讲一下第三个问题，企业在当前房地产新政下的应对，我提三条建议。中国的房地产市场，通过房地产新政已经出现一个明显的变化，房地产发展的态势，房地产市场的表现和新政。以前，由于新政和以往不同产生了几个变化。使我们进一步认识到，要干好房地产这个活是不容易的。房地产是自住产业，是消费热点，中国的房地产市场还会持续兴旺好多年，我的观点是至少在建设小康社会的2020年仍然会是兴旺的。有人认为房地产市场是一个周期市场，我个人认为，我们房地产经济要和整个宏观经济联系起来。我们的房地产经济和我们的小康经济是联系起来的，要和整个大环境联系起来，不要割裂开来。现在看来，我的观点是中国的房地产市场是一个长周期。虽然有可能2005年是中国房地产市场发展的一个平台，但不是一个周期，还构不成一个周期。这个观点对不对，供大家参考。

　　再一个建议就是要提升企业的抗险能力。比如我刚才提到了金融方面，要关注国家金融改革的进展。现在是金融破局的前夜，你要关注国家金融的改革，现在许多的企业家都有很多金融方面的经验。在市场调研上下功夫，磨刀不误砍柴工。现在中国有一个问题叫“重后轻前”，就是都重视后期的宣传，后期的广告上下了很多的功夫，但是在早期的调研上却忽视了。在调研上、市场研究上没有下多少功夫，但是在后期的炒作上很重视，我认为这点要改变。还要主动注意产品的改变，在产品的打造上下功夫。
　　我刚才讲了“重后轻前”，还“重外轻内”，重外面，重环境，但是轻视住宅内在的品质。外面环境很好看，样品房很好看，但是住宅的品质呢？也就是说我们需要把真正的功夫用到提高住宅的品质上面去。我们的住宅有一个崇洋媚外的过程，就是说“欧洲风”。我认为我们现在应该重新刮起一股“欧洲风”，上次的“欧洲风”是有偏差的。我们把外立面，甚至把人家欧洲的雕刻都拿来都当装饰品，前段的欧洲风是这个。我现在讲的“欧洲风”是人家欧洲的品质，人家的内在是怎么做的？人家的保温供热是怎么做的？真正的欧洲精华是品质的提升，而不是外表的装饰品。我今天这个观点对不对呢？假如如果是“欧洲风”的话，我们要重视内在的东西，真正的欧洲房子是精装修的房子，真正的保温墙体，节能省地的举措，把内在的品质提升出来。当然我希望一个人外在长的要漂亮，身材要好，但是身体五脏要健康，把五脏六腑健康起来。
　　这是我今天讲的内容，最后三句话，希望我们开发商的楼盘成为不被调控的楼盘，就是不怕调控。第二希望我们的企业成为不被淘汰的企业；第三，成为受人尊敬的行业。现在我们房地产行业还称不上受人尊敬的行业，我们有些企业不讲信誉，希望我们真正能够成为受人尊敬的产业，谢谢大家！